Риски покупателя при покупке квартиры находящейся в залоге у банка

Как организовать сделку

Существует три варианта организации сделки, каждый из которых успешно применяется на рынке недвижимости. Рассмотрим их подробнее, и попробуем понять, какой из них несет наименьшие риски при покупке квартиры в залоге.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом

Это самый прозрачный вариант сделки, который сводит риски покупателя к минимуму. Механизм ее организации прост: продавец гасит ипотеку и продает квартиру без связанных с этим обременений в обычном порядке. Как вариант, если остаток кредита относительно невелик, для его погашения можно воспользоваться средствами, полученными от покупателя в качестве аванса.

Сделка  с досрочным погашением кредита покупателем

Представим ситуацию, когда остаток долга по ипотечному кредиту еще достаточно велик, поэтому вносить авансовый платеж под его погашение достаточно рискованно. Потребительский кредит продавец по каким-либо причинам также взять не может, поэтому реализовать первый вариант сделки у нас не получится.

В этом случае можно рассмотреть вариант, когда мы сами досрочно гасим ипотеку прежнего владельца. Звучит это не очень приятно, однако на деле это вполне рабочий и достаточно безопасный вариант сделки, которая заключается при участии банка-залогодержателя.

Как это выглядит. Еще до внесения аванса, согласовываем все условия сделки с продавцом и заключаем соглашение о намерении заключить сделку в будущем. Одним из условий включаем погашение ипотеки продавца покупателем. Получается, что покупатель передает деньги двум лицам:

• залогодержателю — остаток долга по ипотеке;
• продавцу — оставшуюся сумму стоимости квартиры.

Средства можно передавать как наличными, так и безналичным платежом.

После внесения денег на погашение кредита, залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию в МФЦ.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

И последняя ситуация, связанная с обозначенной нами темой. Мы хотим купить квартиру, используя ипотечные средства, и узнаем, что квартира собственно уже куплена в ипотеку нынешним владельцем. Дальнейшее развитие событий во многом зависит от того, в каком банке мы оформляем ипотеку.

Если мы обратились для получения ипотечного кредита в банк, который является залогодержателем нужной нам квартиры, это наиболее удобный и простой вариант. Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка, что делает риски при покупке жилья в ипотеку  ничтожными. Банк одобряет нам кредит, а продавцу —  разрешение на продажу. Имущество остается под залогом в этом же учреждении.

Если же мы берем ипотеку в другой финансовой организации, то это более сложная ситуация.  Дело в том, что двум кредитным структурам договориться меж собой на взаимовыгодных условиях, да еще при этом соблюсти обязательные к выполнению требования Росреестра, далеко не всегда легко. На такие сложные решения банки обычно идут неохотно, поэтому покупателю всегда проще воспользоваться первым вариантом.

Риски покупателя при покупке ипотечной квартиры и пути их решения

Приобретение квартиры, оформленной в ипотеку, далеко не самый опасный вариант сделки. Проблем с ними обычно не возникает, если мы пошли по одному из вышеизложенных пути. Поскольку в сделке во многих случаях участвует банк, риски покупателя стремятся к нулю, но они тем не менее есть.

Самый неблагоприятный вариант развития событий возникает при отказе продавца от сделки после получения значительного аванса. Смоделируем ситуацию. Мы передали аванс, чтобы продавец смог погасить ипотеку и с чистой совестью подписать договор. Собственник жилья деньги получил, ипотеку закрыл, а вот реализовать нам квартиру отказался. Естественно, что передачу ему денежных средств мы обеспечили договором аванса или предварительным договором купли-продажи. В таком случае мы вернем свои деньги, но это потребует времени и нервов. Поэтому такую схему необходимо совершать правильно и под контролем опытного юриста. Главное, чтобы денежные средства заходили в банк напрямую от покупателя и в случае чего, последний мог требовать передачи залога квартиры в его пользу.

Возможны и другие риски, обычно связанные с авансовым платежом:

• банк отказывает вам в ипотеке;
• банк не одобряет приобретение квартиры, которая находится в залоге у другой финансовой организации;

В обоих случаях велик риск потерять деньги, переданные в аванс, поскольку срыв сделки не является виной продавца.

Кроме того, нужно помнить, что залогодержатель может вообще отказаться от сделок с квартирой или выставить трудновыполнимые условия договора. Финансовыми потерями это не грозит, но мы опять теряем время и ждем возвращения средств от продавца. Иногда годами.

Чтобы не сгущать краски заметим, что указанные риски относительно невелики. Следуя нашим рекомендациям, с большой долей вероятности сделка пройдет благополучно. При этом не стоит забывать и о других рисках, связанных с покупкой жилья на вторичке.

В завершении, коснемся еще одной возможности приобретения ипотечных квартир. Это квартиры, которые находятся в залоге у банка, и за которые не выплатили ипотечный кредит. Такое жилье продается с молотка на публичных торгах. В этой ситуации продавец уже не является стороной сделки и это совсем другая история, о которой мы еще поговорим.